Er viðsnúningur á húsnæðismarkaði í kortunum?
05 febrúar 2024
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Photo by Sveinn Birkir Björnsson
Um mitt ár 2022 hækkaði peningastefnunefnd vexti kröftuglega og þrengdi lánþegaskilyrði og óhætt er að segja að aðgerðirnar hafi slakað verulega á yfirspenntum húsnæðismarkaðnum. Árstaktur húsnæðisverðs að raunvirðir hrapaði úr 17% hækkun niður í 6% lækkun núna í haust. Undir lok síðasta árs komu hins vegar fram vísbendingar um viðsnúning og nýbirtar verðbólgutölur benda sterklega til að í janúar hafi raunverðslækkanakaflanum lokið, a.m.k. um stundar sakir. Leita þarf aftur til áranna eftir bankahrun til að finna síðasta tímabil raunverðslækkana á húsnæðismarkaði en það var aftur á móti mun dýpra og lengra líkt og sjá má að neðan.
Heimildir: HMS og Húsaskjól
Þrátt fyrir að Seðlabankanum hafi tekist hægja á verðhækkunum með því að draga úr vilja og getu kaupenda til skuldsetningar hefur hann minni stjórn á undirliggjandi grunnbreytum líkt og fjölgun íbúa á Íslandi. Frá því um mitt ár 2022 hefur íbúum landsins fjölgað um rúmlega 18.000 manns eða þúsund manns á mánuði! Þar að auki gæti farið svo allt að 3.700 Grindavíkurbúar verði í leit að húsnæði.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá og Húsaskjól
Á sama tímabili hafa verið byggðar rúmlega 5.000 íbúðir sem gerir um 3,5 íbúa á hverja íbúð en ef ekki verður hægt að búa áfram Grindavík rýkur hlutfallið upp í 5,6 íbúa á íbúð. Heilt yfir er hlutfallið hér á landi í kringum 2,6 íbúa á íbúð. Fá því í júní 2022 hefur húsnæðisverð hins vegar lækkað að raunvirði en vaxtastigið hefur hingað til komið í veg fyrir að þessi undirliggjandi þrýstingur hafi áhrif á húsnæðisverð.
| Breyting frá júní 2022 | |
|---|---|
| Fjölgun íbúa | 18.400 |
| Fjölgun íbúða | 5.100 |
| Þróun húsnæðisverðs | 5,6% hækkun |
| Þróun húsnæðisverðs að raunvirði | 3,0% lækkun |
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands, HMS og Húsaskjól
Annað sem heldur aftur af verðhækkunum er einfaldlega efnahagslegur raunveruleiki. Frá árinu 2019 hefur húsnæðisverð hækkað um rúmlega helming á meðan miðgildi ráðstöfunartekna hefur hækkað um tæplega fjórðung. Þá sýnir grafið að neðan glögglega að ráðstöfunartekjur heimilanna standa illa undir núverandi húsnæðisverði í sögulegu samhengi.
Heimildir: Hagstofa Íslands, Þjóðskrá Íslands og Húsaskjól
Með þetta í huga er nýleg grein HMS um breyttan kaupendahóp mjög áhugaverð. Þar kemur fram að íbúðum í eigu lögaðila og einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð hafi fjölgað um 2.000 á síðasta ári en íbúðum í eigu þessa hóps hefur ekki fjölgað jafn mikið síðan árið 2010, einmitt á síðasta raunverðslækkanatímabili. Það má því leiða líkur að því að þessi hópur telji fasteignamarkaðinn eiga eitthvað inni. Undirritaður telur að þegar stýrivextir taki að lækka gæti undirliggjandi þrýstingur vegna mikillar fólksfjölgunar og aðstæðum í Grindavík brotist út með tilheyrandi þrýstingi á verðhækkanir.
Við þær aðstæður á eftir að koma í ljós hvort það að ráðstöfunartekjur hafi ekki hækkað í takt við húsnæðisverð undafarin ár muni duga sem akkeri fyrir markaðinn.
Næsta vaxtaákvörðun er á miðvikudaginn og standa væntingar til að nefndin haldi stýrivöxtum óbreyttum um sinn.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Naustavör 36
Naustavör 36
200 Kópavogur
108.3 m2
Fjölbýlishús
211
969 þ.kr./m2
104.900.000 kr.Skoða eignina Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
105 Reykjavík
67.6 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
870 þ.kr./m2
58.800.000 kr.Skoða eignina Kumlamýri 2
Kumlamýri 2
225 Garðabær
205 m2
Parhús
524
824 þ.kr./m2
169.000.000 kr.Skoða eignina Háaleitisbraut 151
Háaleitisbraut 151
108 Reykjavík
106 m2
Fjölbýlishús
43
655 þ.kr./m2
69.400.000 kr.