Loksins útlit fyrir rólegri íbúðamarkað
Aukin ásókn í verðtryggð lán fylgifiskur hærri vaxta
01 febrúar 2023
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Photo by Ziyi Zhu on Unsplash
Verð á íbúðamarkaði hækkaði nær sleitulaust í rúmlega tvö ár, frá miðju ári 2020 til síðari hluta 2022. Á síðasta ári, 2022, voru hröðustu hækkanir íbúðaverðs á þessu tímabili þrátt fyrir að hægt hafi á verðhækkunum seinni hluta ársins. Árshækkun íbúðaverðs á árinu 2022 mældist ríflega 20%.
Dregið hefur úr árshækkun íbúðaverðs frá því að hún mældist nær 25% síðastliðið sumar en leita þarf aftur til ársins 2006 til að finna slíkar verðhækkanir á íbúðamarkaðinum.
Nú hefur íbúðamarkaður loksins kólnað nokkuð og bera tölur síðustu fjórðunga þess merki. Til að mynda lækkaði íbúðaverð nú í janúar í fyrsta skipti síðan í maí 2020 samkvæmt tölum Hagstofu. Verðið hefur þó sveiflast aðeins til á undanförnum mánuðum sem er ekki óvanalegt þegar markaðurinn er að jafna sig eftir þenslutímabil.
Heimild: Hagstofa Íslands, HMS, SI og Greining Íslandsbanka
Ýmis önnur merki má sjá um rólegri íbúðamarkað og þar má helst nefna að dregið hefur úr viðskiptum. Velta er talsvert minni og kaupsamningar færri en áður. Í nýlegri skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) kemur einnig fram að töluvert færri íbúðir seljast yfir ásettu verði, en fjöldinn allur af íbúðum seldist yfir ásettu verði þegar mest var. Í desember seldust um 17% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði og hefur dregið talsvert úr hlutfallinu sem er nú á svipuðum stað og fyrir faraldur.
Íbúðamarkaður tók að róast þegar Seðlabankinn hækkaði vexti nokkuð skarpt síðastliðið vor og sumar auk þess sem hann herti enn frekar á lánaskilyrðum nýrra íbúðalána. Vegna hærri vaxta á íbúðalánum hefur ásókn í verðtryggð íbúðalán aukist á undanförnum mánuðum. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram þar til vextir lækka á nýjan leik.
Það er eðli íbúðamarkaðar að framboðshliðin er lengi að taka við sér en eftirspurn breytist oft hratt. Eðli málsins samkvæmt tekur tíma að byggja nýjar íbúðir. Nú hefur framboðshliðin tekið við sér. Það sést glögglega á framboði íbúða til sölu, sem hefur aukist mikið á undanförnum mánuðum eftir að hafa mælst í sögulegu lágmarki. Til að mynda voru um 500 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu fyrir ári síðan en nú eru þær orðnar fleiri en 1.800.
Heimild: Hagstofa Íslands, HMS, SI og Greining Íslandsbanka
Hluti af þessu aukna framboði eru nýjar íbúðir, eða um 35% af heildinni. Líklega mun þetta hlutfall hækka enn frekar á næstu misserum. Í kringum 3.000 nýjar íbúðir komu á markað á nýliðnu ári sem seldust jafnóðum í þeirri miklu eftirspurn sem þá ríkti. Samkvæmt íbúðatalningu Samtaka iðnaðarins og HMS eru nú um 3.200 íbúðir væntanlegar á markað bæði á þessu ári og því næsta.
Talið er að óuppfyllt íbúðaþörf sé á bilinu 3.000- 4.000 íbúðir á ári en það fer eftir mati á íbúafjölda sem er nokkuð óljós og líklega ofmetinn hér á landi. Ef svo reynist gæti verið að framboðið sem væntanlegt er á markaðinn á næstu tveimur árum dugi til að anna þeirri eftirspurn sem er til staðar á markaðinum.
Það má ekki gleyma því að enn mælist umtalsverð eftirspurn á íbúðamarkaði. Vinnumarkaður er spenntur og útlit fyrir talsverða fólksfjölgun á næstu misserum. Sparnaður heimila mælist enn yfir meðaltali og kaupmáttur launa mun vaxa aftur á þessu ári.
Við teljum því ólíklegt að íbúðaverð muni lækka eitthvað að ráði. Það gæti farið svo að verð lækki einstaka mánuði en til lengri tíma litið mun það finna jafnvægi og fylgja öðru verðlagi samkvæmt spá okkar. Við spáum því að raunverð íbúða standi nánast í stað bæði á þessu ári og því næsta. Árið 2025 mun íbúðamarkaður vera í vissu jafnvægi og samhliða hjöðnun verðbólgunnar mun raunverð hækka um 1,2%.
Höfundar:
Jón Bjarki Bentsson, Aðalhagfræðingur
Bergþóra Baldursdóttir, Hagfræðingur
Vinsælar eignir
Skoða eignina Hólsvegur 17
Hólsvegur 17
104 Reykjavík
94.8 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
736 þ.kr./m2
69.800.000 kr.Skoða eignina Hraungata 5
Hraungata 5
210 Garðabær
109.2 m2
Fjölbýlishús
312
915 þ.kr./m2
99.900.000 kr.Skoða eignina Nökkvavogur 7
Nökkvavogur 7
104 Reykjavík
69.2 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
845 þ.kr./m2
58.500.000 kr.Skoða eignina Sunnusmári 28
Sunnusmári 28
201 Kópavogur
92.5 m2
Fjölbýlishús
312
821 þ.kr./m2
75.900.000 kr.