Er íbúðamarkaður að róast?
Íbúðaverð heldur áfram að hækka samkvæmt gögnum Þjóðskrár en þó talsvert hægar en verið hefur. Það gæti verið til marks um að íbúðamarkaður sé róast. Gögn næstu mánaða munu leiða betur í ljós hvort eftirspurn á íbúðamarkaði sé að dvína
16 ágúst 2022
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,1% í júlímánuði frá mánuðinum á undan samkvæmt nýjum gögnum frá Þjóðskrá. Á þennan mælikvarða hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 16% frá áramótum. Árshækkun íbúðaverðs mælist nú 25,5% og hefur ekki verið meiri frá því í árslok 2005. Verð á sérbýli hækkaði um 3,7% á milli mánaða en fjölbýli einungis um 0,5%. Árstakturinn er þó mjög svipaður á milli fjölbýla (25,7%) og sérbýla (25,3%). Þetta er annar mánuðurinn í röð þar sem íbúðaverð hækkar hægar en mánuðina þar á undan. Það gæti verið til marks um það að verðhækkanir á íbúðamarkaði séu að hægja á sér og munu gögn næstu mánaða leiða það betur í ljós.
Þegar tekið er tillit til verðlags hefur íbúðaverð á ársgrundvelli hækkað um 14,2% að raunvirði og er heldur farið að draga úr verðhækkunum á þann mælikvarða enda verðbólga nú með mesta móti. Líklegt þykir að þessi þróun haldi áfram á næstunni með hægari verðhækkunum á íbúðamarkaði en mikilli verðbólgu. Þessar tvær stærðir haldast þó í hendur þar sem íbúðaverð skýrir stóran hluta af verðbólgunni um þessar mundir. Það mun því líklega koma til þess að verðbólga hjaðni með rólegri íbúðamarkaði, svo fremi sem aðrir þættir sem hafa áhrif á verðbólguþróunina verði til friðs.
Ýmis merki um rólegri íbúðamarkað
Nokkuð hefur bætt í umsvif á íbúðamarkaði í sumar sé miðað við mánuðina þar á undan. Í júní var um 700 kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu þinglýst og svipuðum fjölda var þinglýst í maímánuði. Sé annar ársfjórðungur borinn saman við fyrsta ársfjórðung fjölgaði viðskiptum um 10%. Viðskiptum í júní fækkaði þó um tæplega fimmtung ef horft er til sama mánaðar í fyrra. Ekki liggja enn fyrir gögn um viðskipti á íbúðamarkaði í júlímánuði.
Talið var að fáir kaupsamningar á fyrsta fjórðungi ársins á sama tíma og mjög miklar verðhækkanir áttu sér stað hafi verið vegna lítils framboðs af íbúðum til sölu. Ef það er rétt gætu fleiri kaupsamningar síðustu mánuði bent til þess að framboð af íbúðum til sölu sé að aukast. Miðað við gögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er það raunin en samkvæmt þeim hefur framboð af íbúðum til sölu aukist um 46% á síðustu tveimur mánuðum. Auk þess hefur íbúðum sem seljast yfir ásettu verði fækkað hlutfallslega og meðalsölutími íbúða lengst. Gögnin ná þó einungis til maímánaðar en eru samt til marks um að það gæti verið farið að draga úr eftirspurnarþrýstingi á markaði.
Í rauninni myndi það ekki koma okkur á óvart. Vaxtahækkanir Seðlabankans hafa verið miklar uppi á síðkastið. Peningastefnunefnd bankans hefur hækkað vexti um 4% frá maí í fyrra og útlit fyrir enn frekar hækkanir á næstunni. Þetta hefur leitt til þess að að vaxtakjör á óverðtryggðum íbúðalánum hafa hækkað töluvert eins og sést á myndinni hér að neðan. Á sama tíma hefur fjármálastöðugleikanefnd bankans hert nokkuð á reglum um hámark á veðsetningarhlutfalli sem og greiðslubyrði á nýjum íbúðalánum. Líklegt þykir að aðgerðir Seðlabankans séu loks farnar að bíta á eftirspurnarhlið markaðarins.
Framhaldið á íbúðamarkaði
Líkt og áður kom fram hefur íbúðaverð hækkað um 25,5% á ársgrundvelli. Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem yfirleitt eru taldir ráða þróun þess. Við teljum forsendur fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á allra næstu mánuðum, en þó talsvert hægar en verið hefur. Vonandi verður framboð nýrra íbúða auk dvínandi eftirspurnar þó nóg til að hægja á verðhækkunum þegar nær dregur áramótum.
Í þjóðhagsspá okkar frá því í maí spáðum við því að íbúðaverð myndi hækka um 22% á landinu öllu í ár en hægja muni á hækkunartaktinum eftir því sem líður á árið. Um mitt árið 2023 og jafnvel fyrr verði komin ró á markaðinn með betra jafnvægi milli eftirspurnar og framboðs. Við erum enn bjartsýn á að það verði niðurstaðan og það gæti jafnvel farið svo að hækkunartakturinn verði eitthvað minni en þar er spáð.
Höfundur
Bergþóra Baldursdóttir - Hagfræðingur Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Vallengi 15
Vallengi 15
112 Reykjavík
88,7 m2
Fjölbýlishús
312
844 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Drekavellir 36
Drekavellir 36
221 Hafnarfjörður
175,6 m2
Fjölbýlishús
423
654 þ.kr./m2
114.900.000 kr.Skoða eignina Álfaheiði 2b
Álfaheiði 2b
200 Kópavogur
66,7 m2
Fjölbýlishús
312
958 þ.kr./m2
63.900.000 kr.Skoða eignina Hvammabraut 12
Hvammabraut 12
220 Hafnarfjörður
136,3 m2
Fjölbýlishús
615
535 þ.kr./m2
72.900.000 kr.Skoða eignina Ferjuvað 9
Ferjuvað 9
110 Reykjavík
72,7 m2
Fjölbýlishús
211
385 þ.kr./m2
28.000.000 kr.Skoða eignina Vallarás 2
Vallarás 2
110 Reykjavík
56,5 m2
Fjölbýlishús
211
954 þ.kr./m2
53.900.000 kr.Skoða eignina Víðimelur 32
Víðimelur 32
107 Reykjavík
55,8 m2
Fjölbýlishús
312
894 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina Strandasel 11
Strandasel 11
109 Reykjavík
43,3 m2
Fjölbýlishús
11
1014 þ.kr./m2
43.900.000 kr.Skoða eignina Hjaltabakki 4
Hjaltabakki 4
109 Reykjavík
100 m2
Fjölbýlishús
413
649 þ.kr./m2
64.900.000 kr.