Íbúðaverðshækkanir ekki verið meiri frá 2006
Árshækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu mælist nú 24%.
21 júní 2022
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Samkvæmt nýbirtum tölum Þjóðskrár hækkaði íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um 3% í maí á milli mánaða. Á þennan mælikvarða hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 13% frá áramótum. Árshækkun íbúðaverðs mælist nú 24% og er nú orðin meiri en árið 2017. Slík árshækkun hefur ekki mælst í yfir 16 ár eða frá byrjun árs 2006. Sérbýli hafa hækkað mest undanfarið ár eða um 25,5% á sama tíma og fjölbýli hafa hækkað um 23,7%.
Ekkert lát virðist vera á hækkun íbúðaverðs um þessar mundir sem hófst um mitt ár 2020 og hefur færst í aukana síðan. Umsvif á íbúðamarkaði eru enn talsverð, það sést á veltu og fjölda kaupsamninga. Velta og fjöldi kaupsamninga hafa þó sveiflast á síðustu mánuðum sem gæti verið vegna lítils framboðs á markaði.
Samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er enn mikil eftirspurnarspenna á markaðnum. Í hverjum mánuði virðist nýtt met vera slegið í meðalsölutíma sem og fjölda íbúða sem seljast yfir ásettu verði. Í apríl seldust 65% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði og 53% sérbýla. Einnig hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið jafn lágur en í apríl var hann að meðaltali 35 dagar.
Seðlabankinn greip fyrst inn í markaðinn fyrir ári síðan
Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem yfirleitt eru taldir ráða þróun þess. Þessi þróun hefur valdið Seðlabankanum miklum áhyggjum og hefur hann gripið til aðgerða til að stemma stigu við þessum hækkunum og einnig tryggja að fólk skuldsetji sig ekki um of.
Bankinn hóf að hækka stýrivexti fyrir ári síðan og hafa vextir nú hækkað um 3% frá því þeir voru lægstir. Þetta hefur skilað sér inn í íbúðalánavexti sem hafa hækkað í takti við þessar hækkanir. Óverðtryggðir fastir vextir, sem er vinsælt lánaform um þessar mundir, eru nú á svipuðum stað og um mitt ár 2020. Líklegt er að Seðlabankinn hækki stýrivexti enn frekar á komandi mánuðum en næsta ákvörðun peningastefnunefndar Seðlabankans er í fyrramálið og spáum við að nefndin hækki vexti um 0,75 prósentur.
Fjármálastöðugleikanefnd hefur einnig gripið inn í markaðinn með beinum eða óbeinum hætti. Í júní í fyrra greip nefndin fyrst inn í þegar hún lækkaði veðsetningarhlutfall neytenda úr 85% í 80%. Um haustið sama ár setti nefndin reglur um greiðslubyrði íbúðalána sem að hámarki má vera 35% en 40% fyrir fyrstu kaupendur. Í síðustu viku herti nefndin þessar reglur enn frekar. Hún lækkaði veðsetningarhlutfall fyrstu kaupenda úr 90% í 85% auk þess sem hún herti á greiðslubyrðarhlutfallinu, þar sem við útreikning skal að lágmarki miða við 5,5% fyrir óverðtryggð lán og 3% fyrir verðtryggð. Einnig var gerð breyting á hámarki lánstíma við útreikning greiðslubyrðar verðtryggðra lána.
Hvaða áhrif kann þetta að hafa?
Það verður áhugavert að sjá hversu mikil áhrif þetta kann að hafa á markaðinn á næstu misserum. Reglurnar tóku gildi strax daginn eftir. Ljóst er að erfiðara verður fyrir suma fyrstu kaupendur að komast inn á markaðinn en þeir voru til dæmis 30% allra kaupenda á fyrsta fjórðungi þess árs. Með hærra íbúðaverði auk hærri vaxta verður einnig erfiðara fyrir neytendur að komast í gegnum greiðslumat. Þetta mun væntanlega hafa þau áhrif að eftirspurn dvíni en hve mikið er stóra spurningin.
Við teljum forsendur fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka á allra næstu mánuðum. Vonandi verður framboð nýrra íbúða auk dvínandi eftirspurnar þó nóg til að hægja á verðhækkunum síðar á þessu ári. Í þjóðhagsspá okkar frá því í maí spáum við því að íbúðaverð hækki um ríflega 22% í ár en hægjast muni talsvert á hækkunartaktinum þegar líða tekur á þetta ár og um mitt ár verði komin ró á markaðinn. Við erum enn bjartsýn að það verði niðurstaðan.
Höfundur
Bergþóra Baldursdóttir - Hagfræðingur Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Hraungata 5
Hraungata 5
210 Garðabær
109.2 m2
Fjölbýlishús
312
915 þ.kr./m2
99.900.000 kr.Skoða eignina Kumlamýri 2
Kumlamýri 2
225 Garðabær
205 m2
Parhús
524
824 þ.kr./m2
169.000.000 kr.Skoða eignina Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
Kirkjuteigur 15 - 3ja herb íbúð
105 Reykjavík
67.6 m2
Tví/Þrí/Fjórbýli
312
870 þ.kr./m2
58.800.000 kr.Skoða eignina Skólavörðustígur 8
Skólavörðustígur 8
101 Reykjavík
126.7 m2
Fjölbýlishús
312
710 þ.kr./m2
89.900.000 kr.