Stökkbreytt greiðslubyrði
01 september 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði aðeins um 0,1% í að raunvirði í júlí og hefur ekki hækkað minna síðan í febrúar 2021.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Þrátt fyrir að áhrif af 200 punkta hækkun stýrivaxta síðan í maí og þrengdum lánaskilyrðum séu aðeins að litlum hluta komin fram hækkaði peningastefnunefnd stýrivexti um 75 punkta í viðbót þann 24. ágúst sl. Þetta skýrist í grunninn af því að peningastefnunefnd er að horfa á hagkerfið í heild sinni og bankakerfið hefur sett útlánamet til fyrirtækja undanfarna mánuði. Þrátt fyrir að hærri vextir séu sennilega fýsilegir fyrir hagkerfið eru þeir a.m.k. beiskt meðal fyrir marga fasteignaeigendur, sérstaklega þá sem eru á breytilegum óverðtryggðum vöxtum.
Framboð eigna á höfuðborgarsvæðinu jókst um tæplega helming í júlí og þegar þetta er skrifað eru 1.080 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Lægst fór framboðið niður í tæplega 440 íbúðir á öllu höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar. Þetta er skýrasta merkið um að markaðurinn sé að kólna hratt og má vænta þess að þetta komi betur fram í verðþróun á næstu mánuðum.
Fjöldi undirritaðra kaupsamninga í júlí var tæplega þriðjungi minni en á sama tíma í fyrra. Frá júlí 2020 fram til desember 2021 má segja að mikil velta hafi skýrst af gífurlegum eftirspurnarþrýstingi. Þegar veltan tók svo að dragast saman var það einfaldlega vegna þess að íbúðamarkaðurinn var uppseldur. Nú má hins vegar sjá að framboðshliðin er að taka við sér en veltan eykst þó ekki þar sem kaupendur halda að sér höndum vegna hærra vaxtastigs
Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls
Hærra vaxtastig hefur áhrif á alla fasteignaviðskiptakeðjuna og óhætt að segja að greiðslubyrðin hafi stökkbreyst undanfarið. Kaupandi sem ætlaði að kaupa sér íbúð á 40 m.kr. í nóvember 2020 og taka óverðtryggt 40 ára lán með breytilegum vöxtum horfði fram á greiðslubyrði upp á 139 þúsund kr. á mánuði. Kaup á sambærilegri íbúð núna í ágúst að teknu tilliti til þróunar íbúðaverðs og vaxtahækkana myndi leiða til meira en tvöfalt hærri greiðslubyrðar eða greiðslubyrði upp á 295 þúsund kr.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands, Seðlabanki Íslands, HMS og Greiningardeild Húsaskjóls
Staðan er ekki aðeins breytt hjá fyrstu kaupendum heldur er líka orðið snúið að stækka við sig. Þriðjungur þeirra íbúða sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru með ásett verð yfir 90 m.kr. og fjölskylda með 50% eigið fé í sinni fyrstu íbúð hefur sennilega ekki lyst á því að taka 70 m.kr. lán þegar vextir verða orðnir í kringum 7% þegar lánveitendur taka tillit til síðustu stýrivaxtahækkunar.
Hærri vextir og þrengri lánaskilyrði eru farin að draga verulega úr eftirspurn eins og aukið íbúðaframboð sýnir. Það stafar ekki bara af minni kaupáhuga heldur í raun aðallega af skertri kaupgetu líkt og taflan um þróun greiðslubyrðar lýsir. Horft fram á við er ekki ósennilegt að framundan séu nafnverðslækkanir á milli mánaða og þá má telja ljóst að við horfum í það minnsta fram á raunverðslækkanir.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Rauðagerði 25
Rauðagerði 25
108 Reykjavík
110 m2
Atvinnuhúsn.
Tilboð
Skoða eignina Akursíða 4 - 206
Akursíða 4 - 206
603 Akureyri
64.8 m2
Fjölbýlishús
211
841 þ.kr./m2
54.500.000 kr.Skoða eignina Álfheimar 3
Álfheimar 3
104 Reykjavík
83.5 m2
Fjölbýlishús
312
837 þ.kr./m2
69.900.000 kr.Skoða eignina Langholtsvegur 48
Langholtsvegur 48
104 Reykjavík
229.9 m2
Raðhús
534
609 þ.kr./m2
140.000.000 kr.Skoða eignina Silfurgata 39
Silfurgata 39
340 Stykkishólmur
134.1 m2
Einbýlishús
412
469 þ.kr./m2
62.900.000 kr.Skoða eignina Nýbýlavegur 88
Nýbýlavegur 88
200 Kópavogur
75.1 m2
Fjölbýlishús
312
891 þ.kr./m2
66.900.000 kr.Skoða eignina Miklabraut 72
Miklabraut 72
105 Reykjavík
64 m2
Fjölbýlishús
312
933 þ.kr./m2
59.700.000 kr.Skoða eignina Nökkvavogur 48
Nökkvavogur 48
104 Reykjavík
71 m2
Fjölbýlishús
211
815 þ.kr./m2
57.900.000 kr.Skoða eignina Lokastígur 7
Lokastígur 7
101 Reykjavík
53.8 m2
Fjölbýlishús
211
928 þ.kr./m2
49.900.000 kr.Skoða eignina BREIÐAMÖRK 9
Breiðamörk 9
810 Hveragerði
152.2 m2
Einbýlishús
423
483 þ.kr./m2
73.500.000 kr.